商品房买卖法律知识问答(二)

6.开发商预售商品房的条件？

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。取得建设工程规划许可证是商品房开工建设的前提，商品房建设一定要符合城市规划。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记、取得商品房预售许可证明。

7.商品房预售许可证包含哪些内容？

商品房预售许可证应当载明下列内容：

（一）房地产开发企业名称；

（二）预售许可证编号；

（三）项目名称、坐落位置、批准预售的建筑面积，其中包含各类建筑面积和套数、间数；

（四）土地使用权出让合同书号，地块编号；

（五）发证机关和发证日期；

（六）附注内容等。

8.商品房的认购、订购、预订等协议的性质？

商品房认购、订购、预订等协议是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，商品房认购、订购、预订等协议一般应认定为商品房买卖预约合同，但如果该协议具备了一定的实质要件，无论合同名称为何，仍应认定为商品房买卖合同，即名为预约实为本约。

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，具备《商品房销售管理办法 》第十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

9.商品房买卖合同主要包括哪些内容？

根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。如前期物业服务合同的内容。

10. 开发商如何防范销售人员擅自对外承诺？

部分商品房销售人员为了提升销售业绩、获取丰厚报酬，往往向购房人做出夸大或虚假的介绍，甚至超越职权擅自进行承诺，导致开发商在商品房预售合同履行中与买受人发生纠纷。开发商在上述情况下，虽然并不必然需要对购房人承担责任，但较为被动，为避免销售人员擅自承诺，开发商可让销售人员出具承诺书，严格杜绝虚假宣传。同时在商品房买卖合同注意事项中约定：一切以商品房买卖合同书面约定为准，口头承诺无效。