商品房买卖法律知识问答(三)

11. 房屋买卖双方是否可以修改由各地房产管理机关提供的《商品房买卖合同》范本？

《商品房买卖合同》范本可以修改，各地房产管理机关制作的商品房买卖合同范本，仅供房屋买卖双方参考，如果买卖双方协商一致，可以对该格式合同的条款进行修改或添加。实务中，商品房买卖合同双方通常通过《补充协议》的形式对《商品房买卖合同》范本进行修改。

12.商品房现售和商品房预售的区别？

商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售又称卖楼花，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付。

商品房现售与预售主要区别是商品房预售要求开发商投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，商品房现售要求已通过竣工验收，预售的风险对买受人而言比现售的风险大。

13.商品房现售需满足哪些条件？

根据《商品房销售管理办法》第七条的规定， 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。

14.商品房预售需满足哪些条件？

商品房预售需具备《商品房预售许可证》，这是开发商前期一系列需要办的证件的最后一个，开发商取得《商品房预售许可证》就可以进行预销售。

具体预售的条件为：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

15.商品房销售有什么禁止性规定？

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：

(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

(3)房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

(4)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

(5)商品住宅不得分割拆零销售。