商品房买卖法律知识问答(六）

26.什么叫分割拆零销售？分割拆临销售合法吗？

《商品房销售管理办法》第四十五条第三款，本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

从法律角度分析，一套住宅，在观念上视为一物，根据“一物一权”原则，只能作为整体进行销售，不能分割拆零销售。同前所述，分割销售同售后包租一样属于违规行为。

27.代销情形下，开发商注意事项有哪些？

对开发商而言，选择代销方式进行商品房销售，需注意：

（1）代理方式的选择

按照开发商对代理人的授权大小，可以分为一般代理、独家代理。独家代理情形下，委托人指定的地方和时间内，不得委托其他第二个代理人。在代理方式上，笔者较为偏向开发商应选择一般代理，但不同的代理方式，开发商承担的风险责任不同，开发商可根据自身的情况，并结合代理商的资信情况，选择相应的代理方式。

（2）代理期限及代销的任务

代理商的代理不可能无期限的售完为止，开发商在与代理商签署房地产销售代理合同时一定要确定销售时间，同时在合同里明确具体时间内销售的数量，即明确具体的销售任务。

（3）奖惩条款的设定

为了促进房地产销售代理工作，开发商一般在代理合同中设有奖惩条款，即如果代理商提前完成代销任务，开发商给予一定的奖励；如果代理商在合同约定的时间里，没有完成代销任务，开发商有权按比例减少代理商的佣金。采用奖惩机制，可以有效调动代理商的积极性和主观能动性。

（4）商品房广告宣传的约定

根据目前法院的审判实践，代理商因制作虚假售房广告，应承担直接赔偿责任；开发商因疏于对售楼广告的审查与监督义务，应承担连带赔偿责任。鉴于此，对售房广告方案的最终确定权应在合同中明确约定归属于开发商，对代理商违约发布广告应承担的责任在代理合同中应当予以明确。

28.包销情形下，开发商注意事项有哪些？

商品房的包销包含两层法律关系，代理与买卖。当处于代理关系时，是包销商将商品房以开发商的名义销售给购房者，此时的注意事项同上文代销注意事项；而附条件的商品房买卖关系时，即包销期限届满后，包销人未能出售完商品房，则包销人和开发商发生了直接的商品房买卖，此时，开发商应着重审核包销商是否有足够的能力支付购房款，在房价支付条款上设置严格的时间节点和付款金额，一旦违约，则有权解除合同。另：除非包销合同另有约定，开发商不得擅自销售已经委托包销的房屋，否则，需向包销人赔偿损失。

29.商品房代销情形下，开发商是否可以随时解除委托代理合同？

根据《合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由外,应当赔偿损失。

委托代理关系系建立在双方信任基础之上的，根据上述法律规定，开发商有权随时解除委托代理合同，但其行使任意解除权亦应承担相应的民事责任,这种责任的性质、程度和后果不能等同于当事人一般解除情形下应承担的违约责任,对损失范围应当限于直接损失,而不包括预期利益损失。但如果双方对解除权另有约定的，以委托代理合同约定为准。

30．商品房代销情形下，销售代理公司向开发商收取佣金超过商品房成交价格3%是否有效？

目前全国各地关于佣金标准并不统一，以笔者所在城市武汉为例，按照武汉武汉市物价局和房管部门联合发布的《关于规范房地产经纪服务收费的通知》的规定，佣金比例在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定。但因该《通知》不属于法律、行政法规，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，即使佣金比例超过各地确定佣金比例，也属于合法有效。