商品房买卖法律知识问答(十三)

60.商品房使用年限有多长？

商品房的使用年限本质上指的是商品房所在的国有土地的使用年限，根据商品法使用性质不同，其附属的土地的使用年限也不同，根据不同的商品房类型，其商品房用地使用年限一般为：住宅用地年限为70年，纯商铺即商业用地年限为40年，商住、酒店式公寓、办公用房及工业用房用地年限为50年，上述用地年限均从开发商拿地开始算起。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

61.设置了抵押的商品房，开发商可以出售吗？

我国实行商品房预售许可制度，开发商在取得《商品房预售许可证》前，各地主管部门会要求提供抵押权人出具同意预售函等文件作为前提条件。

物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据上述法律法规的规定，开发商可以出售已办理抵押登记的房屋，但应当通知抵押权人并取得抵押权人同意，同时告知买受人房屋已被抵押的情况。

62.被法院查封的商品房，开发商可以出售吗？

分两种情况，如果开发商如实告知，出售商品房被查封的事实，所签署的《商品房买卖合同》合法有效，但存在无法履行的问题，开发商需解除查封后方能过户。如果开发商隐瞒出售商品房被法院查封的事实，其行为属于民事欺诈行为。根据《商品房买卖合同司法解释》第九条第二项之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，隐瞒查封的行为类似隐瞒抵押，购房者可以要求返还购房款及利息、赔偿损失，同时可以要求按已付购房款的一倍支付赔偿金。

63.土地剩余使用年限对按揭贷款和商品房价格有什么影响？

土地剩余使用年限会影响房贷年限和商品房价格，剩余土地使用权限越短，贷款年限越短，商品房的价格相对越低。

《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

上述《物权法》只规定了“自动续期”的问题，并没有规定土地使用权到期后要缴费用的问题。目前，有部分省市已经发生了住宅建设用地使用权期间届满续期问题，相关部门拟收取费用，在遭到反对后，有人推动法律修改。

64.商品房套内面积、套内墙体面积、套内使用面积分别指什么？

套内面积指商品房套内各部分建筑面积的总和。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内分摊的墙体面积+阳台面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分。商品房各套（单元）之间的分割墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和，即指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和，是能够让买受人直接使用的面积。

65.商品房销售中五证两书指什么？

五证按获取的先后顺序排列：《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》， 五证齐全才可以进行预售。

两书指商品房质量保证书和商品房使用说明书。