商品房买卖法律知识问答(五)
21. 商品房买卖合同什么时候成立并生效？
《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”商品房买卖合同一般情形下，只要双方签字盖章即成立并生效,但如果买卖双方对合同生效条件有特殊约定的，以双方约定为准。
22.商品房所有权什么时候转移？
我国不动产所有权的转移适用的是登记主义，未经登记不发生物权变动的法律效力，取得不动产权属证书是所有权人享有该不动产物权的证明。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，签署商品房买卖合同后，一定要及时办理过户手续。
23.开发商交付商品房基本义务有哪些？
开发商交房时，主要义务可以归纳为四大块，具体为：
1）将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人
根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”这句话包含两层意思，一是按合同约定条件交付房屋给买受人，一般而言合同约定的交付使用条件包括：①商品房的面积、户型、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施。二是开发商应按合同约定时间向买受人交付商品房。
2）向买受人出示合格验收文件的义务，即“三书一证一表”
根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是开发商交楼的必要条件。
“三书”是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《建设工程竣工验收备案表》。若不出示，购房者有权拒绝接受房屋，且开发商需要承担相应的违约责任。
3）向买受人出示商品房实测面积数据
依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与买受人应对面积差异根据合同约定进行结算；另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。
4）通知买受人办理入住手续并配合买受人查验、接收房屋
开发商应当在合同约定的交付日期前向买受人发出《入住通知书》，书面通知买受人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②买受人需携带的文件、资料；③买受人需交纳费用的说明；④提醒买受人因买受人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关注意事项。
《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。买受人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应组织相关人员配合买受人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与买受人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请买受人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知买受人。
第2章 商品房销售中的法律问题
第一节 商品房销售渠道
24.商品房销售渠道有哪些？
商品房销售渠道市场主要有三种：一为自产自销，销售主体是开发商，为直销；二是委托代理销售，销售主体是从事楼盘销售的销售代理公司，为代销，分为销售代理公司独家代理销售和联合代理销售；三是联合一体销售，即开发商和销售代理公司联合销售；四是包销。
外界经常谈及的地产渠道营销，大多指的是委托代理这种形式，给予销售代理公司的佣金，即是渠道费。
25.商品房代销的法律性质？
商品房代销即商品房代理销售，法律性质是代理，是代理商根据开发商的授权，按照代销合同约定的价格和方式，以开发商的名义对外销售商品房，并按照实际售出总价，提取一定比例的佣金的行为。商品房代销与商品房包销最大的区别在于代销商只能在开发商授权范围内从事买卖行为，根据销售量的多少来赚取销售佣金，法律风险较小。
