商品房买卖法律知识问答(四)

16.商品房套内建筑面积、公用建筑面积分别指什么？

      套内建筑面积指的是建筑物外墙（柱）脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。商品房建筑面积为不动产证上记载面积，建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。

       公用建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定，公用建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任，开发商无权随意处置，不得出售、出租、赠送等。

17.公用建筑面积分摊系数计算方法？

公用建筑面积分摊系数指将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

         各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

         分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。？

18.什么是楼面价？

楼面价是指土地价格除以土地允许的最大建筑面积。土地在出让时，都有容积率规定，规定了该出让土地的最大建筑面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

19.商品房的起价、均价、基价、销售价、备案价的含义？

商品房的起价指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

均价指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

基价指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

销售价指以基价为基数，根据楼层、朝向、户型等在参照基价的基础上定出每一套房屋的销售价格。

备案价源于房价备案制度，指开发商在首次开盘定价时，必须根据规定的时间提前到当地价格主管部门备案，它是开发商新售商品房的最高价格。在申请预售许可证的时候，需要向当地价格主管部门提供所有房源的备案价格。备案价并不是已经出售或者正在销售的房源的实际成交价格。

20. 开发商高于备案价出售，有什么法律后果？

《商品房销售明码标价规定》第九条 规定，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

       根据上述规定，如果开发商高于备案价销售，违反了上述规定，按照《商品房销售明码标价规定》以及《价格违法行为行政处罚规定》相关规定，面临行政处罚，但《商品房买卖合同》属于双方自愿签署，超过备案价签署《商品房买卖合同》的，司法实践通常情形下认定合同合法有效。