代 理 词
审判员：
陕西从方律师事务所余清平律师接受被告吕某某的委托，作为其委托代理人参与原告濮某某、汪某与被告吕某某、西安某房地产营销策划有限公司（以下简称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案（以下简称本案）的诉讼，代理人现根据事实和相关法律规定，结合法庭审理情况，发表如下代理意见：
一、原告濮某某无权处分涉案房屋，原告濮某某与被告吕某某签订房屋买卖合同无效。
涉案房屋系原告濮某某、汪某共同所有。2021年5月4日，在被告某房地产公司的居间下，原告濮某某与被告吕某某签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，原告濮某某在无房屋共有权人汪某的授权下，以汪某的名义在房屋买卖合同上签字。2021年8月12日，原告濮某某与被告吕某某签订备案号为C210****6的《存量房买卖合同》，原告濮某某冒用原告汪某名义签名并按压指印。2022年2月25日第一次开庭审理时，原告委托代理人当庭承认房屋买卖合同出卖人签章处的“汪某”不是原告汪某书写，被告吕某某一方要求原告方向法庭出具汪某授权濮某某出售涉案房屋的委托书，在原告方无授权委托书可向法庭提交的情况下，被告吕某某一方向法庭提出责令原告向法庭提交，并明确其向法庭提交的时间，如不能提交，则原告濮某某无权处分涉案房屋。2022年5月30日第二次开庭审理，原告一方仍没有向法庭提交授权委托书。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第三十八条第一款第（三）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。根据上述规定，被告吕某某认为，原告濮某某在未取得房屋共有权人汪某书面同意的情况下，冒用房屋共有权人汪某名义，与被告签订房屋买卖合同，原告濮某某系无权处分涉案房屋，该房屋买卖合同无效。
二、涉案房屋不具备上市交易条件,房屋交易未能顺利完成，系原告违约造成。
《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》（市政办发〔2021〕20号）第二条规定第（四）项规定，住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。《房屋买卖合同》第十三条第1款第②约定，涉案房屋若限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，视为出卖人违约，买受人有限解除本合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2001〕33号）第五条规定，原告有责任证明涉案房屋无限制转让的情形，具体到本案，原告有责任证明在2021年8月12日签订房屋买卖合同之时符合上市交易的条件。如果涉案房屋系直接从房地产开发商购买，原告应当就该房屋已取得商品房买卖合同网签备案手续满5年提供证据证明，否则，原告应承当举证不能的法律后果，即原告应承担《房屋买卖合同》第十三条约定的违约责任。本案历经两次开庭审理，原告均未向法庭出具涉案房屋是否具备上市转让的条件，法庭也未就涉案房屋是否具备上市转让的条件进行法庭调查。被告吕某某主张涉案房屋不具备上市交易条件，原告既然没有证据证明涉案房屋无限制转让的情形，应当承担举证不能的法律后果。
三、被告吕某某无违约情形，从未向被告某房地产公司提交虚假材料以取得西安市E类人才认定。
（一）被告吕某某如实履行告知房屋买受人真实信息的义务，应某房地产公司要求提供包括但不限于人才认定所需的真实材料，无违约情形。
被告某房地产公司是从事二手房交易的专业中介机构，应当知道西安市住房限购区限购政策和买受人购买房屋的资格条件。被告吕某某在与某房地产公司签订《购房意向合同》之前，如实告知某房地产公司个人真实信息，在得到某房地产公司员工张磊关于其符合西安住房限购区的购房资格承诺后，才支付了1万元的意向金。在被告某房地产公司的居间下， 2021年5月4日签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并于当日按约定向原告濮某某支付了5万元定金（含1万元意向金），向某房地产公司支付了经纪服务费39270元、贷款服务费3000元和权证服务费1000元。2021年5月5日，被告吕某某通过某房地产公司员工张磊，向被告某房地产公司支付了人才认定费15000元。《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订后，被告吕某某按照某房地产公司要求提交办理西安市E类人才认定、银行按揭贷款所需的材料，2021年7月19日，被告某房地产公司通知被告吕某某，西安市E类人才已获认定。2021年10月14日，被告某房地产公司通知被告吕某某，银行按揭贷款已审核通过，可以办理刷首付手续了，根据被告某房地产公司的时间安排，2021年10月19日，被告吕某某办理了首付款41万元存入西安市存量房交易结算资金监管账户的手续。被告吕某某认为，从签订房屋买卖合同至银行按揭贷款审核通过，办理人才认定所需的材料都是按照被告某房地产公司的要求提供，不存在提交虚假材料骗取西安市E类人才认定的问题。被告某房地产公司向人才认定机构西安市农业农村局所提交的材料中即使存在虚假材料，那也是被告某房地产公司为了经纪服务费39270元向被告吕某某作出虚假承诺，在人才认定出现问题后瞒着被告吕某某提供虚假材料取得的人才认定。简言之，被告吕某某没有提交虚假材料，不存在违约的情形。
（二）西安市住房和城乡建设局《关于濮某某、汪某和吕某某房屋买卖合同网签备案状态有关情况的复函》不能成为认定被告吕某某远提供虚假材料骗取人才认定的依据。
首先，该份书证的取得不符合法定程序，有违程序正义，审判人员的中立性深受质疑。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法》的解释>（以下简称《民诉法解释》）（法释〔2015〕5号）第九十四条、第九十六条明确规定了人民法院依职权调查取证的范围和人民法院依据当事人申请调查取证的范围，西安市住房和城乡建设局《关于濮某某、汪某和吕某某房屋买卖合同网签备案状态有关情况的复函》（以下简称《复函》）并非原告濮某某、汪某发生争议前就业已存在的证据。《复函》既不属于法院依职权调查取证的情形，也非依据当事人申请调查取证的情形。在2022年5月30日第二次开庭审理中，被告吕某某一方也就法院调查取证的合法性提出异议，原告代理人、和审判人员也未就法院调查取证的问题进行释明，也未当庭向被告吕某某一方出具原告因客观原因申请法院调查取证的书面申请。
其次，《复函》不符合证据的法定形式要件，不具备证据合法性要素。《民诉法解释》第一百一十五条第一款规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。《复函》没有西安市住房和城乡建设局负责人签名或盖章，不符合法定的形式要件。
第三，《复函》关于（西安）市人社局作废吕某某等人以单位名义作出的E类人才认定，不符合法律逻辑和常理。西安市农业农村局与西安市人力资源和社会保障局（以下简称西安市人社局）不是上下级的关系，西安市农业农村局作出吕某某为西安市E类人才的认定，在西安市农业农村局未依法撤销吕某某E类人才认定的情况下，西安市人力资源和社会保障局无权作废该认定，这是一个基本的法律逻辑，也是生活常理。
第四，法院即使向西安市住建局调取证据，调取的对象应该是西安市人社局向西安市住建局发的关于吕某某等人人才认定书作废的函。
基于以上原因，《复函》不应作为认定被告吕某某提供虚假证据骗取人才认定书的依据。
四、原告主张的违约金过分高于其损失，在约定定金条款的情况下，原告主张26万元的违约金以定金5万元为限为宜。
争议纠纷的解决，以争议当事人之间服判息诉和以努力实现法律效果和社会效果为目标。本案中，被告吕某某从始至终未提交过任何虚假材料，被告吕某某是是最大受损者，就目前来看，被告某是最大受益者。撇开原告濮某某无权处分涉案不动产、涉案不动产不符合上市交易条件和被告某房地产公司是否向人才认定机构提交虚假材料不谈，即使法院基于合同相对性判决被告吕梦承担一定违约责任，原告濮某某、汪某主张26万元的违约金过分高于其造成的损失，被告吕某某认为，违约金以定金5万元为限为宜。违约金过高，在本案审结后，会增加被告吕某某与被告某房地产公司之间《中介服务合同》纠纷和解或调解的难度，可能引发新的诉讼。
综上所述，原告濮某某、汪某与被告吕某某之间签订房屋买卖合同无效，且涉案房屋不符合上市交易条件，原告的诉讼请求不成立，应依法予以驳回。
代理人：
年 月 日
